최근 한국의 국토 관련 법률은 다양한 사회적 요구와 정책적 방향에 따라 빠르게 변화하고 있습니다. 특히 3기 신도시 추진, 토지보상제도 개편, 개발행위 허가제도의 정비 등은 주거안정과 균형 발전을 위한 핵심 이슈로 자리 잡고 있습니다. 이 글에서는 이 세 가지 주제를 중심으로 최근 개정된 국토 관련 법령의 구체적인 내용과 실무적 영향, 그리고 국민이 알아두면 좋을 핵심 사항들을 체계적으로 정리해보겠습니다.
3기 신도시 개발과 법적 쟁점
3기 신도시는 수도권의 주택난 해소와 지역균형발전을 위해 추진되는 초대형 주택공급 사업입니다. 해당 계획은 기존 1·2기 신도시의 한계를 극복하고, 새로운 도시개념을 적용하는 점에서 주목받고 있습니다. 국토교통부는 3기 신도시 조성 과정에서 사전청약 확대, 공공주도 개발, 자족기능 강화 등을 핵심 전략으로 내세우고 있으며, 이에 따른 관련 법률의 개정도 활발히 진행되고 있습니다.
2024년부터 적용된 개정 사항 중 핵심은 도시개발법과 공공주택특별법의 적용 범위 확대입니다. 특히 대규모 지구 내에서는 ‘선계획-후사업’ 방식으로 토지이용계획을 보다 정밀하게 수립하고, 지역 특성에 맞는 맞춤형 개발이 가능하도록 법적 기반이 마련되었습니다. 또한, 환경영향평가와 문화재 영향 검토 등의 절차가 간소화되었으며, 개발 속도 제고를 위해 지구지정에서 사업시행까지 기간 단축이 가능해졌습니다.
주목할 점은 지방자치단체의 개발 참여 확대입니다. 기존에는 LH 등 중앙 공공기관 중심으로 추진되던 개발사업에 대해, 이제는 지자체와 지역 공기업도 주체로 참여할 수 있도록 법률이 개정되어 지역 맞춤형 도시계획 수립이 가능해졌습니다. 주민 수용성 제고를 위한 공공참여형 환지방식이나, 토지소유자 협의회 제도 등도 제도화되어, 사업의 사회적 갈등을 줄이고 있습니다.
토지보상 제도 변화
토지보상제도는 공공사업 시행 시 불가피하게 발생하는 사유재산 침해에 대한 정당한 보상을 보장하기 위한 핵심 제도입니다. 기존의 보상 방식은 ‘감정평가 평균가’에 의존했기 때문에, 토지주 입장에서는 현실보다 낮은 금액의 보상에 불만이 클 수밖에 없었습니다. 이에 대한 사회적 요구가 지속되면서, 2024년 개정안에서는 보상의 실질화, 형평성 강화, 절차 개선이 주요 방향으로 설정되었습니다.
첫째, 감정평가 방식의 이중 검증제도가 도입되었습니다. 기존에는 두 개의 평가액 평균을 적용했지만, 개정안은 세 개 이상의 평가기관을 통한 보정작업을 의무화해, 보상의 객관성과 신뢰성을 강화했습니다. 둘째, 실거래가 반영 기준 강화로 인해, 주변 시세와의 괴리가 줄어들었고, 특히 실거래가가 명확한 주거지역에서는 시장가에 근접한 수준으로 보상이 가능해졌습니다.
셋째, 생활권 기반 시설 포함 보상이 확대되었습니다. 과거에는 도로, 학교, 상하수도 등 기반 시설이 별도 예산으로 처리되었으나, 이제는 토지보상금과 함께 보상 범위에 포함되어 토지주의 부담을 줄였습니다. 넷째, 정착지원금, 이주비, 임시거주지 마련비용 등도 법률에 명시되며, 생활 기반을 상실할 위기에 처한 거주자 보호가 강화되었습니다.
또한 공공사업 사전 고시제와 토지이용 제한 시 보상 의무화 조항이 신설되어, 개발 사업 추진 전에 사전 정보를 제공하고, 지가 상승 제한이나 매도제한 등으로 인한 불이익에 대해 보상할 수 있도록 법적 근거가 마련되었습니다. 이는 ‘공공의 이익’이라는 명목으로 개인의 재산권을 침해했던 과거 관행을 넘어서려는 진일보한 변화로 평가받고 있습니다.
개발행위 허가제도의 변화
개발행위 허가는 국토의 계획적 이용을 보장하기 위해 일정 규모 이상의 토지 형질 변경, 건축행위, 공작물 설치 등을 통제하는 제도입니다. 하지만 기존에는 절차가 복잡하고, 시간과 비용이 과다하게 소요되어 사업자의 불만이 높았고, 불법 개발행위가 난립하는 원인이 되기도 했습니다. 이에 따라 2024년 개정안에서는 합리적인 허가 절차 개선과 동시에 불법행위 단속 강화라는 이중 전략이 반영되었습니다.
우선, 개발행위 허가 면제 대상이 확대되었습니다. 예를 들어, 일정 규모 이하의 도시형 소규모 주택사업, 구도심 재생사업, 농촌 정비사업 등은 일정 요건을 충족하면 허가 없이 사업을 진행할 수 있도록 하였습니다. 이는 지방 소멸과 도시 쇠퇴에 대응하는 자율형 개발 촉진책으로, 인허가 리스크를 줄이고 민간 참여를 확대하는 효과가 있습니다.
또한 디지털 행정 서비스 도입이 눈에 띕니다. 모든 허가 신청은 온라인 시스템을 통해 가능해졌고, 건축허가, 개발행위허가, 환경심의 등 관련 절차를 통합 시스템으로 연계해 처리 기간 단축과 행정 효율화가 실현되었습니다. 특히 ‘통합 인허가 플랫폼’은 각종 지자체별 조례 및 규정을 자동으로 안내하며, 민원인의 이해도를 높여주는 도구로 자리잡고 있습니다.
한편, 불법 개발행위에 대한 처벌 강화도 눈여겨볼 점입니다. 무단 건축, 불법 형질 변경, 자연녹지 훼손 등은 기존보다 과징금이 최대 2배 이상 강화되었고, 반복 위반 시 형사 고발까지 가능해졌습니다. 지자체는 ‘드론 감시’나 ‘인공지능 기반 위반 탐지 시스템’을 도입해 현장 단속의 사각지대를 줄이고 있으며, 허가권자의 재량 판단 기준도 매뉴얼화되어 예외 적용 남용도 줄어들고 있습니다.
최근의 국토 관련 법 개정은 단순한 절차의 변화가 아닌, 국민의 생활과 직결되는 큰 틀의 정책 변화로 볼 수 있습니다. 3기 신도시 추진은 공간정책의 미래 비전을 담고 있고, 토지보상 개편은 보다 공정한 재산권 보호 체계를 마련했으며, 개발행위 허가제도의 변화는 규제와 자율 사이의 균형을 찾으려는 실질적 시도입니다. 앞으로도 국토정책은 다양한 사회적 요구와 함께 계속 변화할 것입니다. 행정기관, 개발사업자, 시민 모두가 개정된 법령을 숙지하고 적극적으로 반영하는 자세가 필요합니다.